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전세계약은 억 단위의 돈이 오가는 중요한 계약입니다. 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 주의 사항들을 놓치면 금전 손실은 물론, 법적 분쟁까지도 발생할 수 있습니다.
1. 집주인 신원 확인은 기본 중의 기본
전세계약을 맺기 전 가장 먼저 해야 할 일은 집주인의 신원과 소유권을 확인하는 것입니다. ‘등기부등본’이라는 말, 다들 한번쯤은 들어보셨을 텐데요. 바로 이 등기부등본을 통해 집의 진짜 주인이 누구인지, 근저당 설정이나 압류가 걸려 있는지 등을 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 가까운 등기소나 인터넷 '정부 24' 사이트에서 누구나 쉽게 발급받을 수 있습니다. 등기부등본을 보면 크게 세 가지 항목이 보입니다. ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’인데, 이 중에서 특히 ‘갑구’는 소유권 관계, ‘을구’는 채권 관계를 나타냅니다. 예를 들어, 을구에 근저당권이 설정돼 있다면 이 집은 이미 은행 등 금융기관에 담보로 잡혀 있다는 의미입니다.
만약 집이 경매로 넘어가게 되면 후순위인 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 계약서를 작성할 때 진짜 집주인과 계약을 맺는지, 또는 대리인의 경우 위임장이 정확한지도 반드시 확인해야 합니다.
명의도용, 사기 계약으로 인한 피해 사례는 생각보다 많습니다. 등기부등본 확인은 한 번도 아니고, 최소 두 번 이상, 계약 직전에 최신 것으로 다시 떼는 것이 좋습니다. 변화가 생겼을 수도 있기 때문입니다.
❗ 진짜 집주인이 아닌 사람과 계약하면 전세금을 몽땅 날릴 수 있습니다.
👉 등기부등본 확인 방법은 아래 링크에서 반드시 확인해 보세요.
정부서비스 | 정부24
정부24는 정부의 민원 서비스, 정부혜택(보조금24), 정책정보/기관정보 등을 한 곳에서 한 눈에 찾을 수 있고 각 기관의 주요 서비스를 신청·조회·발급할 수 있는 대한민국 정부 대표 포털입니다
www.gov.kr
2. 전입신고와 확정일자는 필수 중의 필수
집에 들어갔으면 전입신고만 하면 되는 거 아닌가요? 아닙니다. 전입신고는 기본이고, 여기에 ‘확정일자’까지 받아야 법적으로 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고는 주민센터에서 주소를 옮기는 절차입니다. 세입자 본인이 실제로 거주하고 있다는 기록을 남기는 거죠. 하지만 이 전입신고만으로는 전세보증금을 100% 보호받을 수 없습니다.
그래서 확정일자가 필요합니다. 확정일자는 말 그대로 해당 날짜에 계약이 체결되었다는 걸 관공서가 인증해 주는 절차입니다. 확정일자는 등기소나 주민센터에서 부여받을 수 있으며, 보통 전입신고와 함께 한 번에 처리할 수 있습니다.
전입신고 + 확정일자가 완료되면, 대항력과 우선변제권을 확보하게 됩니다.
- 대항력: 제삼자(새로운 집주인 포함)에게도 세입자의 권리를 주장할 수 있음
- 우선변제권: 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있음
이 두 가지는 전세계약의 생명줄과도 같습니다. 아무리 계약서가 잘 작성되어 있어도, 전입신고나 확정일자를 빠뜨리면 보증금은 보호받을 수 없습니다.
❗ 전입신고와 확정일자를 놓치면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
3. 전세보증보험 가입 여부는 꼭 따져보자
요즘엔 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 '깡통전세' 문제가 빈번하게 발생하고 있습니다. 그래서 등장한 게 바로 전세보증보험입니다. 쉽게 말해, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보험회사가 대신 돌려주는 제도입니다.
가입자는 세입자, 즉 여러분입니다. 가입 요건은 아래와 같습니다
- 전세계약 체결 후 1개월 이내
- 전입신고 및 확정일자 완료
- 보증금이 일정 한도 이하 (지역별 상이)
보증보험은 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있습니다. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 정도 수준으로, 큰 부담 없이 가입할 수 있습니다.
만약 집주인이 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 보험사를 통해 대신 받는 것이 가능합니다. 요즘은 집값이 하락하는 경우도 많아, 전세금 반환이 어려워지는 경우가 많으니 꼭 가입을 고려해야 합니다.
❗ 보증보험에 가입하지 않으면 집주인이 도망가도 돈을 못 돌려받을 수 있습니다.
👉 보증보험 가입 방법은 아래 링크에서 확인해 보세요.
HUG 주택도시보증공사
서민 주거 안정을 위한 전세보증금 반환보증, 임대보증금보증, 분양보증 등 주택보증 업무, 주택도시기금 전담 운용.
www.khug.or.kr
4. 중개수수료, 특약사항 등 계약서 꼼꼼히 살펴보기
전세계약은 단순히 금액만 보고 판단해서는 안 됩니다. 계약서의 세부 내용 하나하나가 중요한 역할을 합니다. 특히 특약사항은 계약 당사자끼리만 아는 약속이기 때문에, 나중에 분쟁이 생겼을 때 유일한 증거가 되기도 합니다.
다음은 꼭 확인해야 할 항목들입니다
- 계약 기간, 입주일, 잔금일 정확하게 명시
- 수리 범위: 보일러 고장 시 누가 수리할 것인지
- 중도 해지 시 위약금 관련 내용
- 반려동물 허용 여부
- 주차 가능 여부
또한 중개수수료도 가끔 분쟁이 되는 항목 중 하나입니다. 지역별로 전세금에 따라 수수료율이 달라지는데, 이에 대한 기준도 반드시 확인해야 합니다.
그리고 계약서 작성 전에는 반드시 중개업자 등록번호와 개설등록 여부를 확인하고, 공인중개사 자격증이 있는지도 체크해야 합니다. 이는 부동산 사기를 예방하는 첫걸음입니다.
❗ 계약서 한 줄 잘못 쓰면 몇 천만 원 손해를 볼 수 있습니다.
👉 계약서 특약 작성 요령은 아래 링크에서 확인해 보세요.
한국공인중개사협회
공인중개사 실무교육, 연수교육, 직무교육 신청, 국토교통부 공식지정 부동산거래정보망 한방
www.kar.or.kr
5. 잔금일 전 다시 한번 등기부등본 확인은 필수
계약서를 작성하고 중도금까지 치렀다고 해도 안심하면 안 됩니다. 잔금일 전날 반드시 다시 한 번 등기부등본을 확인해야 합니다. 이유는 간단합니다. 그 사이에 집주인이 추가로 대출을 받거나, 다른 담보권을 설정했을 가능성이 있기 때문이죠.
예를 들어, 전세계약을 체결한 후 한 달 사이에 집주인이 은행에서 추가로 대출을 받아 ‘을구’에 근저당권이 새로 들어갔다면, 세입자는 후순위로 밀리게 됩니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가면 전세금을 받을 수 있는 우선순위가 밀려서 피해를 입을 수 있습니다.
잔금일 전 등기부등본을 확인했을 때 갑작스럽게 채권자가 추가되었거나, 소유권 이전이 진행 중이라면 잔금 지급을 보류하고, 재계약 여부를 신중히 결정해야 합니다.
또한 이때에도 집주인과의 연락은 문서나 문자 등 기록이 남는 방식으로 진행하는 것이 안전합니다. 만약 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있기 때문입니다.
❗ 잔금 전에 확인 안 하면 순식간에 보증금을 날릴 수 있습니다.
결론
전세계약은 단순한 절차가 아닌, 여러분의 전 재산이 걸린 계약입니다. 기본 확인부터 법적 보호 절차까지 꼼꼼히 챙기면 소중한 전세금을 지킬 수 있습니다.